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Cuando hablamos de vicios ocultos en el contrato de compraventa nos referimos a aquellos defectos de la cosa vendida preexistentes a la celebración del contrato de compraventa y que el vendedor ocultó al comprador. Los requisitos para que el vendedor se haga cargo del saneamiento de esos vicios ocultos son tres:
- El vicio ha de ser oculto, en el sentido de que no es posible advertirlo a simple vista, es decir, no ha de ser manifiesto ya que si lo fuera se entiende que el comprador adquirió la cosa aun teniendo constancia de la existencia de ese vicio.
- El vicio ha de ser preexistente en relación con la fecha de celebración del contrato de compraventa.
- El vicio ha de ser grave, lo suficientemente relevante como para poder concluir que en el caso de que el comprador lo hubiera conocido antes de la celebración del contrato de compraventa o bien no habría adquirido la cosa o bien habría pagado un precio inferior al que se fijó en el contrato de compraventa.
El artículo 1484 del Código Civil dispone que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.
El comprador dispone de distintas acciones judiciales para hacer valer sus derechos frente al comprador. Me interesa destacar las dos acciones reguladas por el artículo 1486 del Código Civil:
(1) la acción redhibitoria, que faculta al comprador para desistir del contrato de compraventa, obligando a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato.
(2) la acción estimatoria o “quanti minoris” que permite al comprador obtener una rebaja del precio proporcional a la pérdida de utilidad que sufra la cosa vendida a causa de los vicios que presenta.
El comprador deberá actuar con rapidez porque dispone de un breve plazo de tan sólo seis meses para presentar la demanda judicial contra el vendedor en ejercicio de las acciones referidas. Se trata de un plazo de caducidad que se empieza a contar desde la fecha de entrega de la cosa vendida al comprador y que no puede ser interrumpido.
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